離婚時の財産分与で住宅ローンが残る家はどうなる？パターン別の対応策と注意点

1.住宅ローンが残っている家も財産分与の対象になるか

離婚時の財産分与とは、婚姻中に夫婦が協力して築き上げた財産を公平に分配する制度です。

住宅ローンが残っている家（不動産）も、原則として財産分与の対象となります。

しかし、家の現在の価値（時価）とローン残高のバランスによって、具体的な扱いが大きく異なります。

2.財産分与の方法を決める前に確認すべきこと

住宅ローンが残る家の分け方を決めるためには、まず以下の状況を正確に把握する必要がありま。

・土地と建物の所有名義（単独名義か共有名義か）

・家の評価額（不動産会社による時価査定）

・ローン契約状況（名義人、連帯保証人の有無、ペアローンか）

・現在のローン残高（金融機関発行の残高証明書などで確認）

これらの情報をもとに、家が「アンダーローン」か「オーバーローン」かを判断します。

3.アンダーローンの場合の財産分与

アンダーローンとは、家の時価評価額がローン残高を上回っている状態です。

この場合、家の時価からローン残高を差し引いたプラスの金額が財産分与の対象となります。

分け方としては主に以下の方法があります。

・家を売却して現金を分ける：家を売却してローンを完済し、残った現金を夫婦で分ける方法です。

最も後腐れがなく公平な方法といえます。

・どちらか一方が家を取得する：一方が家に住み続け、もう一方に対して家の評価額（時価－ローン残高）の半額に相当する現金（代償金）を支払う、または他の財産（預貯金など）を多く譲ることで調整します。

4.オーバーローンの場合の財産分与

オーバーローンとは、家の時価評価額がローン残高を下回っている状態です。

家を売却してもローンを完済できないため、家自体には実質的な資産価値がないとみなされ、原則として財産分与の対象にはなりません。

ただし、夫婦で築いた預貯金など他のプラスの財産がある場合は、それらと合算（通算）して財産分与額を決めることもあります。

オーバーローンの家をどうするかについては、以下の選択肢があります。

・ローン名義人が住み続け、返済も続ける：名義人がそのまま住み、ローンを支払っていくのが最もシンプルです。

・任意売却をする：金融機関の同意を得て、市場価格に近い価格で売却する方法です。

ただし、売却後も残ったローンの返済は続きます。

5.離婚後もどちらかが家に住み続ける場合の注意点

一方が家に住み続ける場合、いくつかの重大なリスクに注意が必要です。

・名義と実際の支払者が異なる場合のリスク：例えば「夫名義の家とローンだが、妻と子どもが住み続ける」というケースです。

この場合、夫のローン返済が滞ると、家が差し押さえられて競売にかけられ、妻と子どもは強制退去させられるおそれがあります。

・金融機関の契約違反となるリスク：住宅ローンは原則として「契約者本人が居住すること」が条件となっています。

金融機関に無断で名義人が家を出た場合、契約違反としてローンの一括返済を求められる可能性があります。

住み続ける側の名義でローンを借り換えるか、事前に金融機関に相談することが不可欠です。

6.まとめ

住宅ローンが残っている家の財産分与は、アンダーローンかオーバーローンかによって取れる選択肢が異なります。

また、安易に「夫がローンを払い、妻が住み続ける」といった約束をすると、将来家を失うなどのトラブルにつながりかねません。名義変更やローンの取り扱いには専門的な知識や金融機関との交渉が必要になるため、自己判断せず、弁護士などの専門家に相談して慎重に進めることをおすすめします。

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