離婚において不動産を財産分与するときの注意点

離婚時に、夫婦の財産として不動産がある場合、その帰趨が離婚自体の成功できるかどうかに大きな影響を与えます。

財産分与とは

財産分与とは婚姻期間中に形成した財産を折半することをいいます。

現金や預貯金、株式などの有価証券のほかにも家や土地など金銭的価値のあるものが幅広く財産分与の対象となります。

それに対し、婚姻前から一方が保有していた財産や、婚姻後であっても相続によって取得した財産（特有財産）は、財産分与の対象とはなりません。

不動産の財産分与をするとき確認すべきポイント

• 不動産の登記名義の確認
• 住宅ローンの債務者や残債
• 財産分与に該当する期間

→結婚後に購入した不動産であれば問題ありませんが、一方が婚姻前に購入した不動産で、住宅ローンを婚姻中にも支払っていた場合には対象となる範囲を確定させる必要があります。

• 不動産の価値

不動産の財産分与の方法

不動産を財産分与する場合は、大きく次の方法があります。

• 財産分与対象の不動産を売却して、その代金を分割する。
• 一方が財産分与対象の不動産に住み続けて、他方はその不動産の価値の半分を現金にて受け取る。

住宅ローンがある場合の財産分与

次に住宅ローンがある場合の財産分与について考えてみましょう。住宅ローンがある場合、不動産の価値が住宅ローンの残高を上回っている状態（アンダーローン）と、不動産の価値よりも住宅ローンの残高が多い状態（オーバーローン）で事情が異なります。

アンダーローンの場合

この場合、売却して現金を分け合うパターンでも、一方が住み続けるパターンでも話はそれほど難しくありません。売却するなら、まずは売却代金で住宅ローン全額を返済して、残額を分け合えばよいですし、一方が住み続けるなら、不動産価値からローンを除いた金額を分けつつ、残った住宅ローンは住み続けるほうが返済し続ければよいでしょう。

オーバーローンの場合

問題なのはオーバーローンの場合です。売却する場合は、オーバー部分については共有財産である預貯金で支払った上で売却をして、売却代金を分け合うということになります。

どちらかが住み続ける場合の住宅ローン

次に、どちらか一方が住み続ける場合の住宅ローンの取り扱いについても見てみましょう。

この場合、以下のパターンが考えられます。

一方が債務者で、そのまま住み続けるパターン

特に住宅ローンの問題もありません。財産分与で、金銭的な清算が終われば、後は住み続ける人が住宅ローンを返済していくだけです。

一方が債務者で、他方が住み続けるパターン

住宅ローンを返済する人と、住み続ける人が別のパターンです。

この場合は、住んでいないほうが住宅ローンを返済していくことになります。住んでいるほうからすれば、住宅ローンの返済が行われるかということが気になります。万が一、住宅ローンの返済が滞れば家が競売にかけられるといった恐れもあります。

住宅ローンを借りるには審査があります。その審査が通ったのは、収入など債務者個人の状況が基準をクリアしていたからということになります。

そのため、債務者を変更するにも、住み続けるほうが新たに審査を受ける必要があります。同じ金融機関で債務者を変更するにも、別の金融機関で住宅ローンを借り換えするにも、審査が通らなければいけません。

債務者変更ができなければ、住み続ける人にとっては、どれだけ住宅ローンの返済がしっかりと行われるかということが重要です。そのため、後述のような公正証書を作成することで、返済を担保するということが行われます。

夫妻共同で住宅ローンを借りている場合

さらに、夫妻で住宅ローンを借りているケースもあります。それぞれが別々の住宅ローンを借りるペアローンであれば、一方の住宅ローンを他方に引き受けてもらうには、新たに審査が必要です。

一つの住宅ローンを夫妻で返済していく連帯債務型であれば、金融機関との契約を変更して単独の債務にしてもらう必要がありますが、これもハードルが高いでしょう。

離婚時の財産分与における注意点

財産分与の請求ができる権利は2年間

財産分与の請求ができるのは、離婚成立から2年間です。

連帯保証

連帯保証とは、直接の債務者ではありませんが、もし債務者が返済できなくなったときに、代わりに返済する義務を負わなければならない契約です。

家に住み続ける場合でも、住み続けない場合でも、住宅ローンの連帯保証をしていれば、返済が滞ったら、自分に返済するように請求が来てしまいます。住宅ローンの契約を確認して、自分が連帯保証人になっていれば、財産分与の状況に応じて連帯保証を外すように金融機関に交渉をすることも必要です。

離婚協議書を公正証書化する

例えば、一方が家に住み続けて、他方が住宅ローンを支払う場合、住宅ローンの支払いが滞って競売にかけられると、その家に住み続けることができなくなります。

そういった場合、家に引き続き住むことはできませんが、公正証書によりそういった場合の違約金をしっかりと定めておけば、住めなくなった際に違約金を請求できます。

また、そういった規定が何もないよりも、住宅ローンの支払いを促すことにもつながります。

離婚後に後悔しないためのポイントについてはこちらもあわせてお読みください＞＞

不動産の財産分与は離婚問題に精通した弁護士にご相談を

不動産の財産分与には、売却するのか、どちらかが住み続けるのかといったことから、その財産価値はいくらなのか、住宅ローンが残っていればどうするのかといったさまざまな検討事項があります。

自分だけでやるには限界があります。

是非当事務所の初回無料相談をご利用ください。

離婚の財産分与で最重要と言える不動産問題についてアドバイスをさせていただきます。

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