離婚時の不動産問題

離婚をする際、親権や慰謝料などが問題となりがちですが、夫婦の財産として不動産がある場合、その問題が解決しない限り離婚そのものの話が進まなくなってしまうことが多々あります。

逆に言えば、夫婦に関する不動産問題の解決が出来れば、離婚問題が一気に解決してしまうことが多いと言えます。

そんな重要問題である離婚と不動産について以下詳しく述べていきます。

 

1 オーバーローン不動産と離婚

私の事務所のある横須賀市においては、離婚を検討される過程のモデルケースとして、夫婦の他にお子様がおり、家族で住む不動産があり、まだまだ長期間の住宅ローンが残っているということが多々あります。

その多くの場合はいわゆるオーバーローンであり、売却しても住宅ローンが残ってしまうこととなります。
このような場合どのようにして解決していけば良いでしょうか。

まず、

①不動産の名義が誰か

②債務者、保証人に夫婦の一人のものがなっているかそれとも夫婦双方がなっているか

を確認して下さい。

最近購入した不動産では①②ともご主人というケースが多くなっています。

このケースは簡単な話で、原則ご主人がそのまま住み、ローンも返していくこととなります。

奥様の方で住みたいというというケースでは、離婚における財産分与で奥様名義に不動産名義を換え、

住宅ローンを借り換えるか、親族などの援助を得て一括返済することで不動産を完全取得することになります。

問題は、平成初期などに購入した場合など、奥様が連帯保証人になっていたり、奥様の実家から援助を得たため一部の持ち分が奥様の物だった場合です。

持ち分については財産分与でご主人に渡してしまえば良いのですが、奥様が連帯債務者や連帯保証人になっていたら事は面倒です。

奥様の代わりになる資力のある人をご主人側で用意して保証人としようとし、銀行側がそれを認めれば解決するのですが、銀行はそう簡単には保証人の変更を認めてくれません。

銀行が首を縦に振らない場合、そのまま連帯債務者・保証人となり続け、ご主人が滞納しないように祈る他ありません。

蜜月の関係の時に離婚時を考えるのは無理かもしれませんが、このような不都合を考えるとご主人の単独名義にするに超したことはないかと思います。

その辺りの問題が増えたからというわけではないのでしょうが、ここ最近の銀行は連帯保証人よりも、自らの系列会社である保証会社に保証料を支払うことで単独債務とするケースが殆どとなっています。

 

2 使用貸借上の建物

これも良くあるのですが、奥様のお父様が所有している土地の上に、ご主人がローンを組んで建物を建てるケースがあります。

これは非常にシンプルな話で、地代を支払っていないなら、離婚に伴いご主人に「更地にして返せ」と言えば、ほぼほぼご主人が家から出て行くことになります。

どうしても出て行かないなら、使用貸借を解除して建物収去土地明け渡しを求めれば足りるのです。

そこまでされても居座ろうとするご主人はいないのではないでしょうか。

問題があるとすれば、建物ローンが残っており、更に奥様が連帯債務者や連帯保証人になっているケースです。

そういったケースもたまにありますが、こういったケースではお父様が大切な土地を無料で貸せるような方なので、残債務を肩代わりされることで解決となることが多いです。

 

3 砂上の楼閣

私はこういって依頼者の方を説得します。

砂上の楼閣とは、ご主人名義の不動産であり、ご主人が住宅ローンの債務者となっている不動産に離婚後も住み続けようとする場合を言います。

どうしてこのようなことを言うかというと、住居権を確保出来たと考えていらっしゃるのですが、ご主人の意思次第で出て行かなくてはならなくなるということとなってしまうのです。

弁護士を入れることなく当人同士で離婚の話合いをすると安易にこのような条件を付けることがあり、その多くはその対価として財産分与を求めなかったり、慰謝料を放棄したりしています。

元々何もないときには数ヶ月でも住み続けられるメリットはあるのですが、住居を変えることで他に得るものがあるのであれば現住居から出て行くべきとアドバイスします。

得るものがなくても、途中で差押えからの競売など子供達に肩身の狭い思いさせたくないときなどはやはり他の選択肢を模索しようと助言します。

その理由は、ご主人が再婚などすると現住居のローンや管理費等まで負担することが出来なくなり、再婚相手に責められるなどすると真っ先に現住居のローンから削られ、結果ものの数ヶ月で差し押さえられてしまうリスクがあるのです。

所有者であり債務者であるご主人が「支払うのをやめよう」そう考えるだけで簡単にローンの支払いが止まるのです。

離婚とは他人になることであり、他人が自らの住居費を支払うことに違和感をもって欲しいというのが離婚を数多く扱う弁護士としての率直な感想です。

結局、別れたご主人の意思一つで大切な住まいを奪われてしまう、そんなリスクを負う必要があるのか再考していただくことが多々あります。

もちろん、「それでも構わない」というご意向の時は、可能な限りリスクを軽減すべく尽力はするのですが。

 

4 不動産の財産分与

以上割と問題になるケースを述べましたが、多くの場合居住不動産は夫婦の共有財産であり、2分の1ずつ財産分与をして決着となります。

ここでのポイントは、2分の1の「価値」は調整可能とうことです。

路線価や固定資産評価額など一定の指標となる数字はあるものの、実際いくらで売れるかは売ってみないとわからないというのが実情であり、多くのケースでは売ることなく解決となるため、その「価値」は仮定の金額とならざるを得ないのです。

そうすると仮定の「価値」をしっかりと決定していくことで、慰謝料やその他の財産分与の金額を大きく超えてくることも少なくありません

その辺りはご自身のみで判断する前に、一度専門である離婚を数多く扱う弁護士に相談することをおすすめします。

 

5 さいごに

以上色々と述べてきましたが、離婚において不動産の問題があると、その解決が実質的にその案件の成否を握るといっても過言ではないくらい重要です。

当事務所は、離婚・不動産ともに専門家としてのノウハウ・経験がございます。

まずは一度初回無料法律相談へ是非いらしてください。

執筆者

島武広
島武広島法律事務所 代表弁護士(神奈川県弁護士会所属)
当サイトでは、離婚問題にまつわるお悩みに対して、弁護士の視点で解説をしています。また、当事務所にて携わった事案のポイントも定期的に更新しています。地元横須賀で、「迅速な解決」を大切に代理人として事件の解決に向けて取り組んでいます。

初回相談は無料でお受けしておりますので、お悩みの方は、お一人で抱え込まず、ぜひ一度専門家にご相談ください。

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